Descubra por que os fundos imobiliários de shopping centers estão superando expectativas mesmo diante da política monetária restritiva e como identificar as melhores oportunidades neste segmento.
O Paradoxo dos FIIs de Shopping no Cenário Atual
Contrariando o que normalmente se espera em ciclos de juros altos, os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers têm demonstrado uma impressionante capacidade de resistência. Tradicionalmente, existe uma correlação negativa entre a taxa Selic e as cotações desses fundos – quando os juros sobem, a tendência é que os preços das cotas sejam pressionados para baixo.
No entanto, os primeiros meses de 2025 revelaram um cenário diferente: ativos bem posicionados e consolidados estão conseguindo não apenas manter, mas até mesmo aumentar seu valor, impulsionados por vendas robustas e reajustes de aluguéis que superam os índices de inflação.
“Vimos resultados surpreendentes nos primeiros meses de 2025, acima das expectativas, mesmo em meio à política monetária contracionista”, destacam Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA.
A Natureza Híbrida que Beneficia os FIIs de Shopping
Um dos fatores que explicam esse comportamento resiliente é a característica única dos FIIs de shopping centers. Como observam os especialistas, estes fundos possuem uma natureza híbrida: além de representarem investimentos imobiliários tradicionais, estão diretamente conectados ao varejo e, consequentemente, ao nível de atividade econômica do país.
Com essa dualidade cria uma dinâmica interessante no mercado. Segundo a Arton Advisors, esse aparente descasamento entre o desempenho operacional e a valorização das cotas abre excelentes oportunidades para investidores atentos: “A queda nas cotações, causada pelo ciclo de juros, nem sempre reflete o faturamento real dos empreendimentos — o que pode representar boas janelas de compra para investidores com visão de longo prazo.”
O Fator Premium: Por Que Shoppings de Alto Padrão Se Destacam
No atual cenário econômico, uma tendência clara tem se consolidado: shoppings voltados para as classes A e B demonstram desempenho consistentemente superior. Leonardo Garcia, analista da Trix, explica por que isso ocorre: “Empreendimentos de alto padrão têm uma demanda mais resiliente e capacidade maior de repasse de preços.”
Esta capacidade de adaptação não é coincidência. Os dados mostram que, mesmo enfrentando um contexto macroeconômico desafiador, os portfólios de shoppings de alto padrão registraram crescimento nas vendas aproximadamente 4% acima da inflação. Além disso, os reajustes nos valores de aluguel (SSR – Same Store Rent) também superaram os índices inflacionários.
Os chamados ativos “troféu” – shoppings icônicos em localizações privilegiadas – se beneficiam de uma dinâmica de consumo menos dependente das oscilações do PIB. Dominando regiões densamente povoadas e atendendo a um público com maior poder aquisitivo, esses empreendimentos conseguem manter uma performance consistente mesmo em períodos de instabilidade econômica.
Tendências e Oportunidades para Investidores de FIIs
Para quem busca exposição ao setor de shoppings centers através de fundos imobiliários, algumas tendências importantes devem ser consideradas:
- Digitalização e Experiência: Shoppings que integram experiências físicas e digitais tendem a atrair mais público e gerar melhores resultados para os fundos
- Localização premium: Empreendimentos em áreas nobres ou com grande fluxo natural de pessoas continuam sendo os mais resilientes
- Mix de lojas diferenciado: Shoppings com tenant mix exclusivo e marcas premium conseguem manter maior poder de atração e fidelização
- Gestão ativa e eficiente: Fundos com gestores experientes e proativos têm conseguido resultados superiores mesmo em cenários adversos
Como Selecionar os Melhores FIIs de Shopping para Seu Portfólio
Ao avaliar fundos imobiliários de shopping centers, alguns indicadores merecem atenção especial:
- Vacância: Taxas de ocupação acima de 95% indicam empreendimentos saudáveis e com alta demanda
- NOI Margin: Margem operacional líquida que demonstra a eficiência da administração do shopping
- Taxa de Conversão: Percentual de visitantes que efetivamente realizam compras
- Vendas por m²: Métrica que mostra a eficiência comercial do espaço
- Inadimplência: Taxas baixas indicam lojistas financeiramente saudáveis
Além destes indicadores, é fundamental analisar a diversificação geográfica do fundo, o histórico de distribuição de rendimentos e a composição de seu portfólio.
| Índice | 2025 | 12 meses |
| ITRIX Shopping | 8,54% | – 6,20% |
| Ibovespa | 8,29% | 1,68% |
| ITRIX Papel | 6,82% | 0,80% |
| ITRIX Escritórios | 6,58% | -10,66% |
| IFIX | 6,32% | 7,49% |
| IDIV | 6,19% | 7,49% |
| ITRIX Tijolo | 5,93% | – 6,01% |
| ITRIX Galpões | 5,76% | – 3,00% |
| CDI | 3,03% | 11,26% |
ITRIX — índice setorial estruturado pelo Trix, plataforma da gestora TRX Investimentos
